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アパートマンション経営で成功するためには
賃貸アパートマンションの経営戦略
□どうして旧いアパートマンションでは空室が多いのか
テレビドアホンも無いエアコンも無い誰も見向きもしないアパートマンションを再生するには
□新しい賃貸アパートマンションならすぐに入居者が決まるのか
□駅近くの物件でなければ賃貸アパートやマンション経営は成功しないのか
□旧いアパートや賃貸マンションを再生した場合の事業収支などはどうか
□一括借り上げはと直接集金管理とどちらが良いか
□今賃貸アパートやマンションを新しく建てるには何がポイントなのか
□旧い賃貸アパートも需要はあるのか
□旧いアパートの建て替えは時期いつ頃からなのか
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■どうして旧いアパートマンションでは空室が多いのか
テレビドアホンも無いエアコンも無い。入居者が見向きもしないアパートマンションを再生するには
リノベーションという考え方
通常賃貸アパートやマンションでリフォームを行う場合、今までの間取りのまま、リフォームを繰り返していた訳ですが、この程度のリフォームでは以前と比べて、室内が新しくなったというだけで生活する上での使いづらさなどはほとんど変わりがありませんでした。
そこで、新しい時代に適合した、住まいのリノベーションが必要不可欠となる訳です。
従来行ってきた賃貸のリフォームは消費者の志向や時代の大きな変化に対応しないものになっていると考えられます。
今賃貸リフォームで求められていること、それは新しい時代に対応した賃貸リノベーション リフォームです。
■新しい賃貸アパートマンションを建てるには何が重要ですか
新しいアパートやマンションではその人気から空室はあまり目立たないものでですが、立地によりかなり差が生じしているようです。どうしても駅から近い物件に人気が集中しやすい傾向にはあります。
普通の設備やただ広い居間をつけただけという考えだけではいずれ時代に対応できなくなる可能性があります。
今新築賃貸マンションやアパートに求められているもの、それは10年いや20年後も見据えた仕様やデザインが必要です。
■駅近くの物件でなければ賃貸アパートやマンションは成功しないのか
最近は駅から遠く離れたバス便のところでもアパートやマンションをよく見かけます。駐車場があったり部屋が広いなど駅から遠くにあってもそれをカバーする物件であれば駅から近くの物件より少し離れていてもよいという入居者もいる訳です。
又サブリース専門業者による営業展開もありますが、何より地主さん側から見れば、大きな利回りは期待できませんが土地の有効活用や相続税対策などからみても条件的には納得できるものとなっているようです。
ただ借り上げ保証も年月とともに条件は変化しますから、やはりどのような環境になっても賃貸住宅としての価値を高めたものを建築しておく必要があります。
■旧いアパートや賃貸マンションを再生した場合の事業収支などはどうか
建築後20年から30年と月日が経つと経年変化や時代の間取りなどのユーザー側の賃貸状況も大きく変貌しています。
その様なアパートマンションでは空室率が大変高くなり、利回りも当然下がることになります。
では最近ではよく耳にするリノベーションという手法でリフォームをした場合はどのようなものでしょうか。
通常のリフォームとは違いこのリノベーションでは程度もいろいろありますが、間仕切り壁などの撤去を含め、室内を全く新築のように改修するものから、ユニットバスやキッチントイレなどを一部を新しくしたりするものがありますが、いずれにしても改修費用がかかります。
簡単な今までのリフォームでは問題の空室率は改善が見込めない場合が多くありますが、このリノベーションプランについては全く条件が異なりますので空室率の大幅な改善が期待できる訳です。
事業収支を見てみますと、新築に近い空室率のリノベーションプランに対して、今までの簡単リフォームでは空室率が高く収支も当然に悪くなっています。
弊社のリノベーションプランでリフォームを行った場合
■空室率と収支の計算例
□簡単リフォームの場合
リフォーム費用 概算\40,0000X4戸 合計\1,600,000
2DKタイプアパート
空室率25% 2DKX4戸 75% [但し想定空室率]
収支 見込み家賃57000X4戸 X12か月X75% \2,052,000
□リノベーションの場合
リフォーム費用 概算\2,500,000X4戸 合計\10.000,000
2DKから1LDKに改修
空室率8% 1LDKX4戸 92%
収支 見込み家賃65000X4戸 12か月X92% \2,870,400
■収支差額 +818,400
lリフォーム費用差額
1000万円-160万円=8,400,000円
リフォーム費用を収支の面から考えれば、費用は32か月足らずの収入で可能なうえ、
実質でも8,400,000÷818,400 =概ね10年の差額家賃収入に当たります。
その後は収支が大幅に改善されるというデータもあります。
これからもますます空室率の改善が期待できない現在の状況と比べて、大きく改善されるわけですから
これからの攻めの賃貸経営と言えます。
(注)このデータは参考的なものであり確実に利回りなどが保証されるものではありません。
尚リフォームローンについては銀行などのほか面積などの条件により公的融資を利用する事も可能です。
■一括借り上げはと直接集金管理とどちらが良いか
最近では特に都市部を中心に行っている一括借り上げアパートやマンションですが、2年間から10年間と各社賃料の保証も行われています。一方では以前からのオーナー様でご自分で賃貸アパートやマンションを管理をされている場合も多いといえます。最初に最近増えている一括借り上げ方式ですが、利回り採算からみた場合はどうでしょうか。一括で管理されているうえ査定された家賃の80%から90%で保証する契約など家主さんにとって考えれば安心の部分があります。しかしこれも2年間から10年と期間限定である事や、長い期間の家賃保証はあまり望めません。
また、管理手数料などが差し引かれますから利回りは当然落ちます。
一方家主さんが直接集金管理まで行う場合はどうでしょうか。入居者の家賃遅延の問題やさまざまなトラブルまで一切家主さんが行なわなければなりませんが、利回りなどは当然に良くなります。
どちらを選択されても一長一短があります。最終的にはその物件の立地など総合的に判断されどちらを選択するかを決めることが大切です。
■今賃貸アパートやマンションを新しく建てるには何がポイントなのか
昔のアパートやマンションで多い間仕切り壁の多く部屋数の物件、最近では大きなリビングや洗面室 ユニットバスやキッチンなどどれをとっても戸建住宅と比べても変わりない賃貸物件が増えています。
このような中、時代にのり将来も人気の賃貸物件になるよう新築時の計画がとても重要となります。
現在日本は欧米型の広いリビングを持つ賃貸住宅が主流になっていますがこれからもますますこの傾向は続くものと思われます。
デザイン面でもやはり欧米の建物のようにシンプルでありながら特徴をもつ建物が将来も賃貸住宅が陳腐化しない必須条件ではないでしょうか。
■旧い賃貸アパートも需要はあるのか
最近の景気の低迷で低価格化と高級化の2極化が進み、賃貸アパートマンションでは賃貸料の低いものと高いものとに分かれ中間層のものはあまり人気がないようです。
たとえば3万円台のアパートなどと7万円以上に人気が集まり6万円台は集客に苦労しているようです。
ただいずれ経済が良くなった場合には古いアパートの需要も限定的になるでしょうから、ある程度の賃貸リフォームは必要です。入居者の希望がただ安いだけではいつまでも人気が続くものとは思われません。
■旧いアパートの建て替え時期はいつ頃からなのか
建物の状態によりかなり幅があります。同じ築年数でも造り方によっては建て替えた方が良い場合もありますが、リノベーションしても十分に対応できる場合も数多くあります。しっかりと建物診断ができる専門家を抱えた業者に依頼して査定することが重要です。
また、マンションなどは通常建て替えが困難なためやはり室内のリノベーションがお勧めです。
■弊社では、新しい賃貸住宅の流れをいち早く取り入れることを考えて、
欧州伝統の建築様式を組み入れた賃貸住宅を企画から設計施工まで行っています。
またオーナー様に選択で一括借り上げ、集金管理なども専門の管理業者をご紹介しています。
■施工地域について
神奈川県川崎市内全域 多摩区 麻生区 宮前区 横浜市内全域青葉区 緑区 都筑区 神奈川県全域
東京都23区 多摩地区 その他
住まいのリノベーションとは
時代とともに変化しているリフォーム市場ですが、企業の生産ラインやコスト面などで新建材中心のものが多いのも現実です。
弊社では 長年にわたり輸入住宅を手がけてきたノウハウをリフォームに展開することにより、人と住まいがどのようすれば最適なものになるかを考え、現在の自然素材を使用したノルドランドホームのリフォームが出来上がりました。このリフォームの特徴は一般のリフォームで数多く使用していた新建材や塩ビシートなど使用しないで、無垢材のフローリングやドアや幅木 枠材にいたるまで徹底して完全な状態まで乾燥された自然素材無垢材で作ることです。
又、価格に対しても無垢材や輸入建材など、良いものだから高いという従来の考え方では無く、
納得の行く価格で提供していくことがポリシーとなっています。
このようなことを実現させるため。弊社では長年にわたり蓄積した輸入住宅のノウハウがあります。
またリフォームで大切なポイントは現在の室内を元に戻すだけではありません。リノベーションという考え方で改善を行います。
リノベーションという考え方
まずリフォームを行う場合、今までの使いづらい間取りのまま、リフォームを繰り返していた訳ですが、
リフォーム前と比べて、室内が新しくなったというだけで生活する上での使いづらさなどは昔と変わりがありませんでした。
そこで、新しいライフスタイルの時代に適合した、住まいのリノベーションが必要不可欠となる訳です。
以前の考え方によるリフォームは消費者の志向にマッチしないものになっていると考えられます。
今リフォームで求められていること、
その住まいが弊社がお勧めしている自然素材の完全リノベーション リフォームです。
小さい工事なので普通のリフォームでもいいかなと考えているお客様
住まいのリフォームはスーパーで特売品の商品を買う感覚で発注されていませんか
衝動買いをするようなものでは決してないはずのリフォーム工事ですが、工事屋さんを以外に簡単に選ばれるお客様が多いのも現実です。
ぜひ賢者の選択をされ後で後悔の無い、本物の住まい作りを行うことが出来るよう、
弊社ではいつでもご相談に応じております。
自然素材が持つ力
天然の檜や杉輸入のパイン材など多くの木材には、室内環境を改善する力があります。
森林浴が健康にも良いといわれていますが、それは樹木から発生し続けている成分によって起こる環境浄化作用によるものです。
部屋のなかにいるだけで 気持ちがくつろぐ効果をもたらす自然素材を使用したリフォームだけが
その効果を実現できます。
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